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房地产开发企业以在建工程投资缴纳土地增值税的几点思考
作者:吴文智   发布于:2015-12-14 09:17:51    文字:【】【】【


  某企业开发的小区接近旅游区,根据市政府批准的小区规划,其中楼盘中有酒店,一层、二层做餐饮和休闲中心,三楼以上是客房,酒店大楼主体已经完工,准备进行装修装修,怎样才能节省相关税费,就此问题笔者有如下思考:

一、以在建工程投资涉及土地增值税情况

  如果酒店建成注册酒店公司,应缴纳土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税【2006】21号)第五条“关于以房地产进行投资或联营的征免税问题”规定:对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。这里讲的“房地产开发企业以其建造的商品房”指的是成品房,即完成设计所规定的全部内容的房产。酒店的设计中一般应当包括装修,如果房地产开发企业把装修竣工后的房产投资注册成立酒店公司,符合财税【2006】21号文件规定,就应当缴纳土地增值税。现酒店大楼主体刚完工,还没有进行装修,应当属于“在建工程”,而不属于“建造的商品房”。如果房地产开发企业以其开发的“在建工程”对其他房地产开发企业投资,符合财税【2006】21号文件规定,即“对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发”的规定,应当缴纳土地增值税。如果该企业以在建工程对非房地产开发企业投资该文件未有征税的规定,可以理解为房地产开发企业以在建工程对非房地产开发企业投资,不征收土地增值税。如企业以未装修的酒店大楼对酒店投资,可以达到不需缴纳土地增值税的目的。

二、以建造的商品房投资涉及的土地增值税和营业税

  由于注册成立酒店公司需要经过公安、消防、卫生防疫等多个部门的批准,这些部门一般要求在房产建成并取得建设工程竣工验收报告后,需到现场进行检验,检验合格后才发给相应的批准文件。如果这样的话,房地产开发企业建造的酒店大楼就已经是“建造的商品房”了,再投资和联营的,必须缴纳土地增值税,同时还需缴纳营业税。《中华人民共和国营业税暂行条例》(国务院令第540号)第一条在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税人,应当依照本条例缴纳营业税。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第52号)第三条规定,所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产,是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产、有偿转让不动产所有权的行为(以下称应税行为),应当征收营业税。

  《关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》(国家税务总局公告2011年第51号)规定:纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为,不属于营业税征收范围,其中涉及的不动产、土地使用权转让,不征收营业税。根据上述文件规定,企业分立是将企业的资产、负债、劳动力等要素同时分离转移,不属于营业税的征收范围,不征收营业税。

三、节约税费支出的方式

  基于上述文件,房地产开发企业可现在工商管理部门办理增加经营范围事项,兼营住宿、餐饮等酒店业务,酒店大楼建成验收合格后建立分公司,酒店以分公司名义进行经营。待经营一段时间之后,再把酒店分公司从房地产开发企业剥离,以企业分立的形式设立具有独立法人资格的酒店公司。企业分立,是指一家企业(称为被分立企业)将部分或全部资产(资产、负债、劳动力)分离转让给现存或新设的企业(称为分立企业),被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付,实现企业的依法分立。此方式符合《关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》(国家税务总局公告2011年第51号)的规定可不征收营业税。

  《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

  (国税发[2006]187号)第三条规定:房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,需缴纳土地增值税。由于企业分立不是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物,也不属于视同销售,不应征收土地增值税。

 

 

脚注信息
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